Сдача квартиры в аренду – это возможность превратить жилье в источник пассивного дохода. Однако передача имущества во временное пользование требует правильного подхода: потребуется потратит немало сил, чтобы найти платежеспособных арендаторов, которые будут соблюдать условия договора. Кроме того, важно решить вопрос с заключением договора, уплатой налогов и соблюдением других формальностей.
Кто имеет право сдавать квартиру?
Стать арендодателем может только сам владелец жилья. Сдавать объект недвижимости не могут его друзья, родственники и другие посторонние лица. Кроме того, таким правом не обладают лица, которые уже арендовали эту недвижимость. Арендаторам тоже приходится быть внимательными: желательно проверять правоустанавливающие документы и сверять данные в них с данными паспорта собственника.
Где найти арендаторов?
Как правильно сдать квартиру, чтобы избежать множества проблем с получением оплаты и поломками имущества? Для того сначала потребуется найти арендаторов. Это можно сделать различными способами:
- Обратиться к риелторам. Привлечение посредников потребует дополнительных затрат, однако они окупятся надежностью заключения сделки. Агент риелторской компании учтет все требования при поиске потенциальных жильцов, можно будет быстро найти арендаторов. В результате квартира не будет простаивать, это позволит не потерять прибыль.
- Начать самостоятельный поиск через площадки объявлений и соцсети. Плюс – отсутствие дополнительных платежей, минус – потеря времени, так как придется пересмотреть множество вариантов. Поиски могут затянуться, в результате жилье будет простаивать напрасно – это станет причиной упущенной выгоды.
- Обратиться к друзьям и родственникам. Этот вариант кажется надежным, однако результат может быть разным. Стоит все же разделять деловые и личные отношения, так как даже близкий друг может оказаться недобросовестным квартиросъёмщиком. В скором времени могут начаться перебои с оплатой, а требовать деньги с близкого человека будет казаться неудобным.
Перед тем как сдать квартиру в аренду, стоит ознакомиться с предложениями риелторских организаций. Небольшая переплата окупится быстрой сдачей жилья и получением постоянной прибыли.
Кому лучше сдавать квартиру в аренду: советы
Сажное условие спокойной аренды и беспроблемного получения оплаты – правильный выбор арендаторов. Собственник имеет право выбирать жильцов и указывать в объявлении, кого бы он хотел видеть в качестве квартирантов. Можно перечислить несколько наиболее часто встречающихся категорий:
- Молодые семьи. Это пары без детей, только начинающие совместную жизнь. Это, как правило, наиболее спокойная категория жильцов: в большинстве случаев в помещении будет поддерживаться порядок, меньше риск шумных вечеринок или постоянного шума. Однако везде есть исключения, поэтому состояние жилья придется периодически контролировать.
- Семейные пары с детьми. Это более рискованный вариант: маленькие дети часто портят и пачкают имущество, кроме того, не избежать дополнительного шума, что может спровоцировать жалобы соседей. Однако многое зависеть от адекватности родителей: часто они сами готовы компенсировать ущерб, а спокойная обстановка в доме и нормальное воспитание предотвращают постоянный шум и другие неудобства для соседей.
- Студенты. Студенческие годы – наиболее беззаботная пора, и эта категория жильцов у арендаторов обычно не вызывает доверия. Велик риск столкнуться с постоянным беспорядком, шумными компаниями, задержками по оплате и другими проблемами. Если вы готовы сдавать жилье студентам, нужно заранее учитывать риски и быть готовым к сложностям. Например, нет смысла вкладывать средства в дорогостоящий ремонт в квартире.
- Трудовые мигранты. Они часто проживают большими группами на маленькой площади – это приводит к быстрому износу помещения и коммуникаций. Однако такой вариант подойдет тем, кто не готов вкладываться в ремонт и хочет как можно быстрее сдать не самое уютное помещение.
- Одинокие жильцы. Много работающие одинокие люди проводят дома минимум времени – это гарантирует тишину соседям и снижает риск повреждения имущества. Однако у трудоголиков обычно не так много времени на наведение порядка, и к жилью они могут относиться небрежно.
Таким образом, у каждой категории жильцов есть плюсы и минусы. Важно хотя бы частично оценить адекватность арендатора: поговорить с человеком, обсудить причины аренды, требования к жилому помещению и т.д. Многое говорит даже готовность вовремя прийти на встречу: если человек опоздал без уважительной причины, трудно будет ожидать от него аккуратности.
Сдача квартиры в аренду: подводные камни
Как сдать квартиру в аренду правильно, чтобы впоследствии не сталкиваться с ненужными проблемами? Обратите внимание на ряд важных нюансов:
- Обаятельное заключение договора. Этот документ регламентирует отношения между арендодателем и квартиросъемщиком, фиксирует размер и периодичность оплаты, а также иные ключевые условия. Договор заключается на короткий или на длительный срок, в любом случае прописываются условия расторжения.
- Подготовка акта приема-передачи жилого помещения. В нем прописывается все имеющееся имущество. Полезно сделать фотографии при передаче квартиры жильцам: это обеспечит сохранность имущества и избавит от взаимных претензий.
- Фиксация факта получения оплаты. Это важный момент: при каждом перечислении средств на счет сохраняйте чеки и уведомления из приложений. Если деньги передаются наличными, то обязательно составляются расписки. Наличие документов об оплате впоследствии позволит подтвердить факт задержки или исполнение обязательств по договору.
- Получение залога. Как правило, в первый раз съемщик вносит оплату за 2 месяца вперед. Это дает ему лишний месяц для поиска оплаты без риска потерять жилье, а у арендодателя будет дополнительное время для поиска нового съемщика без простоя жилплощади.
- Четко прописанные требования. В договоре можно указать отсутствие домашних животных в квартире, условия посещения посторонними, периодичность проверок и другие условия. Это позволит в будущем обосновать претензии и выселение жильцов при необходимости.
Полезно подружиться с соседями, проживающими на том же этаже. Их можно познакомить с квартирантами – это гарантия дополнительного ненавязчивого контроля и получения своевременного сигнала при нарушении условия сдачи.
Какие нужны документы?
Рассмотрим детально, как правильно сдавать квартиру с точки зрения законодательства. Для передачи имущества во временное пользование потребуются следующие виды документов:
- Паспорт арендодателя и арендатора. Паспортные данные указываются в договоре. Важно убедиться, что вы подписываете договор именно с тем человеком, который будет проживать в квартире. Например, если арендатором станет студент, подписывать договор должен он сам, а не его родители или другие третьи лица.
- Договор на передачу имущества в краткосрочную или долгосрочную аренду. Это основной документ, регламентирующий правовые отношения между собственником и нанимателем.
- Акт приема-передачи жилого помещения. В нем прописывается полный перечень имущества, предоставленного жильцам. Арендатор проверяет наличие мебели, бытовой техники и других предметов, также он должен убедиться в их исправности. Только после этого он может подписать акт.
- Договор страхования. Он не является обязательным, однако его заключение позволит компенсировать затраты в случае коммунальной аварии, причинения ущерба жильцам или других неприятных ситуаций. Можно застраховать жилье от пожара, затопления и других рисков, а также заключить договор страхования гражданской ответственности на случай причинения ущерба соседям.
В день заезда участники сделки подписывают договор и акт приема-передачи, после этого собственник передает ключи. В этот же день стоит записать показания счетчиков – с этого момента все новые расходы будут компенсироваться за счет арендаторов.
Налог на сдачу квартиры в аренду
Перед тем как официально сдать квартиру в аренду, необходимо изучить вопросы налогообложения. Собственники жилья обязаны уплачивать НДФЛ при передаче жилья квартиросъемщикам. Ставка налогообложения составляет 13% от полученного дохода. Собственник будет обязан самостоятельно заполнять и подавать декларацию 3-НДФЛ, в которой фиксируется полученный доход. На ее основе уплачивается налог, нельзя допускать пропуска сроков. Размер полученной прибыли подтверждается чеками, квитанциями, расписками и другими платежными документами от арендаторов.
Выгодно ли сдавать квартиру?
Вопрос о том, насколько выгодно сдавать квартиру, остается открытым. Такой доход сложно назвать пассивным: собственнику приходится постоянно решать вопросы с поиском арендаторов, проведением ремонта, уплатой налогов и не только. Это такой же вид бизнеса, как и остальные, особенно если сдается несколько квартир.
Средняя доходность передачи имущества в аренду резко превышает 5% годовых. Прибыль от арендаторов значительно сокращается из-за целого ряда расходов:
- Необходимость уплаты налога на имущество в размере 0,1% от кадастровой стоимости и НДФЛ по ставке 13%. В результате прибыль сокращается.
- Необходимость проводить текущий и капитальный ремонт. Мелкие проблемы вроде текущего крана арендатор может решить самостоятельно, но в этом случае стоимость ремонта он будет вычитать и квартплаты.
- Амортизация имущества. Мебель и бытовая техника, предоставленная арендаторам, со временем изнашивается даже при аккуратном обращении. Ее потребуется периодически менять, что приведет к дополнительным затратам.
- Риски потери дохода. Если съемщик внезапно покинет жилплощадь, она не будет приносить доход до момента заселения новых арендаторов. Кроме того, придется дополнительно оплачивать коммунальные услуги, даже если в квартире никто не живет.
Все эти минусы нужно учитывать при расчете арендной ставки и предполагаемого дохода. Если знать, как самостоятельно сдать квартиру в аренду правильно, можно свести риски к минимуму и обеспечить постоянное получение прибыли.
Делать ли опись имущества перед сдачей?
Заключение договора о предоставлении жилья в пользование сопровождается составлением описи имущества. Она позволит подтвердить, что в квартире действительно находилась мебель, бытовая техника, электроника и другие предметы, предоставленные в пользование арендатору. Если опись составлена не была, собственнику будет проблематично доказать факт кражи, если из квартиры внезапно исчезнет дорогостоящий телевизор или холодильник.
Наличие описи дисциплинирует съемщика, подталкивает его более бережно относиться к имуществу, предоставленному под роспись.
Что указать в договоре найма?
Как сдавать квартиру официально? Обязательное условие – заключение договора найма, в котором фиксируются все условия предоставления собственности в пользование. В нем отражаются следующие данные:
- Ответственность сторон при наступлении страховых случаев. Нужно заранее указать, кто будет делать ремонт в случае возгорания, потопа, залива соседей и т.д.
- Запрет передачи имущества в субаренду. Только сам собственник может предоставлять квартиру жильцам.
- Право собственника периодически проверять состояние жилья. В договоре прописывается, как часто и в какое время владелец может приходить к арендаторам.
- Условия оплаты: размер, периодичность, документальное подтверждение.
- Условия передачи залога. Как правило его размер равен плате за один месяц аренды.
- Срок действия. Для начала можно заключить договор на один год или на несколько месяцев, а затем продлить при отсутствии взаимных претензий.
Чем подробнее и полнее будет составлен договор, тем меньше риска нарушения его положений. Правильная подготовка к передаче имущества в аренду позволит избежать множества неприятных ситуаций.
